未經出租人同意簽訂的《轉租協議》，次承租

一、案情簡介

原告楊某與被告丁某于2016年3月28日簽訂《轉讓協議》一份，合同約定被告將五真焱茶葉經營部的經營權、所有裝潢、設備以及2016年10月18日之前的房屋租賃權轉讓給原告，原告一次性支付被告轉讓金元、水電押金2000元。原告在支付被告上述款項后，開始經營五真焱茶葉經營部。

后原告以被告未經出租人同意將房屋轉租給原告為由，認為雙方簽訂的轉讓協議無效，要求被告返還元。

雙方協商不成，原告于2016年8月1日訴至法院，并向法院提交了《轉讓協議》、《補充協議》、《收條》、《房屋租賃合同》、《房屋所有權證》、《證明》、《證人證言》及原被告的陳述等證據予以證實。

二、法院裁判觀點

法院經審理認為，原被告雙方簽訂的《轉讓協議》，系雙方自愿協商達成，不違反相關法律法規規定，應合法有效。

首先，轉讓協議中被告將房屋轉租給原告，轉租期限并未超過被告剩余租賃期限，同時，以未經出租人同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效，應由出租人主張；其次，轉讓協議中關于房屋裝修設施、電器設施、麻將機等設施以及五真炎茶葉經營部的經營權的轉讓，無需經出租人的同意；第三，原被告關于五真焱茶葉經營部經營權轉讓的約定不違反相關法律法規的規定，應當合法有效；第四，原告明知出租人對房屋轉租的意見，仍自愿與被告達成轉讓協議，并實際使用涉案房屋經營至起訴前，現主張轉讓協議無效要求返還轉讓金，既違反誠實信用原則，又無法律依據。

三、律師觀點

本案中，次承租人楊某訴承租人丁某主張《轉讓協議》無效，要求返還轉讓金及押金共元，江蘇寧聯律師事務所南京鼎力邦律師團隊張成亮律師認為，依據《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。 承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

另，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

故，對于未經出租人同意簽訂的《轉租合同》的效力問題，法律僅賦予了出租人在知道或應當知道之日起6個月內享有請求解除合同或認定轉租合同無效的權利，次承租人無此權利。

對于經出租人同意簽訂的《轉租合同》的效力，如果轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，在《出租協議》沒有特別約定的情況下，超過部分的約定無效。

該案例對出租人、承租人、次承租人來講具有一定的借鑒意義，房屋租賃過程中，為了降低法律風險，建議次承租人在接手轉租的商鋪或住宅前，先行征得房屋所有權人（出租人）同意，并關于租期、租金、支付方式等達成一致意見，避免日后產生爭議。