違約方申請解除租賃合同的條件及相關抗辯

進入到2023年，全球經濟增長進一步放緩，我國疫情雖然已經過去，但對于各行各業的持續影響似乎并未消失。我最近接到幾個不同的法律咨詢，既有出租人一方也有承租人一方。一方面，承租人連續虧損，同時又要按期足額支付逐年遞增的租金，另一方面，出租人認為按合同辦事收租合理合法。雙方矛盾日益尖銳，漸成合同僵局，下文將簡要從承租人角度探討解決路徑。

一、承租人解除的一般情形

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

1.租賃物被依法查封、扣押；

2.租賃物權屬有爭議；

3.租賃物非因承租人原因毀損、滅失不能實現合同目的；

4.租賃物存在危及人身安全或者健康等嚴重質量瑕疵的；

5.交付的租賃房屋質量不合格或者不符合約定的條件，且不能滿足租賃合同約定用途的根本違約；

6.出租人無所有權出租影響承租人使用的；

7.房屋用途改變但不影響合同效力的情況下，因行政處罰、整改導致合同事實上無法履行的；

8.經營所需證照無法辦理；

9.第三人行為導致租賃物無法使用。

二、合同解除的類型及如何行使

合同解除分為協議解除、約定解除、法定解除。行使合同解除權要將解除合同的意思表示送達相對方。解除合同意思表示的方式有通知，一般發出合同解除函為妥、提起訴訟。房屋租賃合同的標的不適于強制履行，在通知到達對方、起訴狀副本送達對方之日為合同解除之日。

長期以來對違約方是否享有合同解除權都有較大爭議。《民法典》第580條彌補這一立法空白。綜合考慮違約方是否滿足以下三個解除合同的條件：

1.客觀上出現合同僵局；

2.主觀上違約方不存在惡意違約，守約方拒絕解除合同違背誠信原則；

3在程序方面，法院需要依當事人的申請來決定是否解除合同，即當事人有明確的解除合同意思表示。

三、對違約責任的抗辯

1.首先判斷租賃合同是否有效

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”

實踐中，特別是廠房租賃合同，存在著大量未取得房產證的房屋、證照面積不匹配的房屋流通在租賃市場的情形，此時簽訂的租賃合同無效，自然已繳納的房屋押金、違約金條款合同也當然無效，房屋押金需要退還，此時需要支付的僅為房屋占有使用費。

二、對出租人既沒收租賃保證金、水電保證金又同時主張違約金的抗辯。

抗辯認定租賃保證金、水電保證金是定金，具體分類為履約定金。依據民法典第588條之規定，“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”定金與違約金不能同時適用，來減低違約金數額。

三、對約定遲延支付租金、水電費高額利息的抗辯

很多合同中約定的遲延支付利息為按日千分之一甚至更高計算，看起來唬人實際往往得不到法院支持。那究竟什么標準的利息是合適的呢？

2020年9月1日起實施的國務院《保障中小企業款項支付條例》第15條：“機關、事業單位和大型企業遲延支付中小企業款項的，應當支付逾期利息。雙方對逾期利息的利率有約定的，約定利率不得低于合同訂立時一年期貸款市場報價利率；未作約定的，按照每日利率萬分之五支付逾期利息。”

超過日萬分之五的利息就是明顯偏高了，并且司法實務中資金占用利息一般是按一年期LPR加計30%—50%的標準計算。

租賃合同難以為繼，就需要當斷則斷，在沒有發出合同解除函的情況下，認定租賃合同解除期限一般按照實際搬離租賃物，交還房屋之日起不再計算租金，違約金這塊則是需要看具體情況調整，用一句俗語來總結，“若你想走，就請不要留戀。”