二手房看房選房定房“小坑不斷”

□ 本報記者 張守坤

假業主、一房多賣、買到“兇宅”……近年來，二手房買賣市場出現了不少亂象，有關部門也加大了打擊整治力度，有力凈化了市場環境。

但由于二手房買賣中間流程復雜、中介機構良莠不齊，二手房買賣過程中的“坑”還是不少。前不久，《法治日報》記者花費了兩個月時間在北京看房選房，在3次更換中介機構、經歷超百次看房后，總算簽訂了一份二手房買賣合同并辦理網簽。

回顧整個買房的經歷，也是一個“避坑”的過程。

房源信息真假難辨

據相關統計，2022年，北京市存量房小區近2萬個。其中一半的存量房小區分布在朝陽、海淀、西城、豐臺4個區。如何在海量的二手房市場中挑選到心儀的房子？對大多數購房者而言，網上選房無疑是較為便利的一種方式。

記者在選房中發現，目前市場中有許多網站和App可以按預算、房齡、位置、是否有電梯、是否“滿五唯一”等關鍵詞檢索房源，這些網站和App有的是中介機構根據自身代理的房源制定的，有的則是第三方收集的市場上的房源信息。

在確定好需求和預算后，記者開始在網上挑選房屋，但發現不少問題。比如在使用某中介App檢索時看到，一個小區有十幾套房子符合要求，但仔細辨別發現，這些實際上都是同一套房子，只是推薦人不同。“詭異”的是，在記者前往該中介機構實地咨詢后，再打開收藏夾卻發現，原先重復的房源都已消失。

對買房人而言，房屋用途的權屬、是否“滿五唯一”、是磚混結構還是鋼混結構，這幾項信息尤為重要。房屋用途為公寓、商業辦公類等意味著產權和落戶存在問題，非“滿五唯一”的房子意味著要多交稅款，鋼混結構則意味著貸款年限更長，可貸款額度更多。然而記者發現，這些最基本的房屋信息，在一些中介網站或App上錯誤百出。

值得注意的是，由于歷史原因，一些房子沒有發放房產證，或房產證、土地使用權證上的時間不能反映出真實的房齡，實踐中，這種情況一般是由房屋評估機構來確定房齡，而房齡影響房貸年限。

記者原本看中一套房子，中介一直說是2000年建成的，可以利用“公積金＋商貸”組合貸，貸滿25年。記者都準備買下了，結果一查前兩個月同一棟樓出售的房子估值情況，發現建成年代為1996年。中介立馬表示會將App上面的數據更新，而直到記者在其他小區買完房，該App上顯示的上述房源建成年代也沒有變更。在線詢問中介時，對方仍表示是2000年的房子。

部分中介素養不高

在記者看房過程中，經常是多位中介一起帶看，最多的一次有5位中介。

一般來說，房源維護人和所看小區附近中介是最了解房源優缺點和周邊配套的，但往往因為了解，為了盡快促成交易，他們可能會撒一些“不大不小的謊”。

朝陽區某老舊小區是記者的意向購房小區。看房過程中，多位中介均向記者表示：該小區要進行老舊小區改造，目前有幾棟樓的底層已經完成改造，附近正在蓋一個商場和寫字樓，今后升值潛力大。記者路過時看到，該小區有的樓棟底層確實已粉刷一新。

然而，當記者單獨來到該小區詢問小區居民及居委會工作人員后才發現，事實并非如此：所謂改造只是外墻粉刷了一下，小區近期不會納入老舊小區改造名單，附近工地不是商場而是菜市場。被中介夸贊的小區物業，也被居民吐槽“東西壞了來修得慢”“平時找不到人”等。

還有一次，記者看中了一個小區，平均價格遠低于周邊小區，走訪后發現里面很多商戶租用，人員較雜。中介帶看房時告訴記者，2021年小區物業明文規定不準許有新商戶入駐、原有商戶到期后不再續租，也就是說商戶將逐漸消失，今后房價將上漲到與周邊小區持平。而當記者回頭詢問小區物業和商戶時，卻獲悉“沒這回事”。

記者注意到，一些中介人員專業素養不高，有的連“房貸利率是以簽訂合同時還是過戶時利率為準”都不清楚。對于記者的提問，“如果因為銀行貸款審批不下來等非買賣雙方原因導致合同無法履行，買賣雙方是否無責”，很多中介人員也答不上來，而實際上格式合同中已有相關規定。

口頭約定很難兌現

在歷經百余次看房后，記者最終選定了一套房子，并決定約業主面談。在面談的當天下午，記者在中介門店外面和家人電話溝通進展，其間成為附近幾個其他中介機構關注的對象。

緊接著，先前帶記者看過房的中介和以前從未有過聯系的中介機構的電話一個接一個，半小時內便接了12通。對話內容大多是“買房要謹慎”“我們這新上了幾套房源”“之前看過的房子價格還能談”之類。記者選定房源的中介說，這種中介之間千方百計“阻撓”對方成交的情況很常見。

在簽完合同的第二天，賣方告訴記者，她也收到了其他中介機構的電話，都是說她的房賣得太便宜了，即使毀約賠雙倍定金他們也能保證買家賺更多錢。而記者也接到了其他中介的電話，內容大多是“你的房買貴了，即使違約定金不退，我也能幫你找到價格更低、更合適的房子”。

經過談價，中介同意便宜5000元中介費，稱到時候按照商量好的給。在記者堅持下，簽訂合同的第二天，中介帶著合同和記者一起找到賣方，將三方合同上的中介費數額都進行了修改，且三方簽字認定。

在簽訂合同時，對于房屋內原有的家具電器清單和型號，合同中的數量均為0。賣方告訴記者，房子里沒什么東西，就熱水器和空調還算新的，“交房時都不拆，都留給你”；對于簽訂購房合同到過戶這段時期房屋的對外出租狀態，合同中也未寫明，簽訂合同時賣方口頭說租不租都行，記者提出希望房子空著，對方表示同意。

然而，合同簽訂幾天后，中介打來電話說，從現在到過戶前的這一段時間，賣方想把房子出租，電器留不留也不一定。因為沒有白紙黑字，口頭約定很難實現。

回顧整個買房過程，記者深切地感受到，二手房的買賣與新房不同，中間流程復雜，在買房前應做好功課。整個交易中，記者都感覺自己完全是被中介牽著走，二手房的報價、二手房的所有信息等都是由中介掌握，即使到了最后和賣方的面談環節，也是由中介出面在中間斡旋，直到最后簽訂合同時才見到賣方。期待建立一個更加健康、規范的房地產交易市場，保護消費者合法權益。